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안성 누구나집 두산위브에 따라 즉시 변화를 줄 수 있는 것도 아니며, 특정 지역에 사
람이 몰린다고 해서 몰리는 곳에 더 많이 공급할 수 있는 것도 아니다.
결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불
일치가 발생할 수밖에 없다는 이야기다. 그런가 하면, 어떤 지역이나
어떤 대상은 대중들의 선호도가 장기간 지속될 수 있고 그 반대의 경우
도 발생할 수 있다.
싱가포르를 한번 살펴보자. 싱가포르는 국민의 80%%가 임대주택에
서 살고 있다. 시장
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이유들은 일종의 전망이자 예측이다. 따라서 들릴
수도 있다. '이제 와서 한 발 빼는 거냐'며 시비를 걸 사람들도 있겠지
만, 발을 빼는 것이 아니다. 그럼 자신이 없어서인가? 그런 것도 아니
다. 겸손해서는 더더욱 아니다. 다만 투자자는 그렇게
생각해야 하기에
그렇다. 스스로 열심히 연구하고 그렇다고 판단 내린 것에 과감히 투자
해야 한다.
그러나 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. 내 생
각이 틀려도 괜찮은 건가
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영도 푸르지오높은 수익에 현혹되고, 가능성이 있는 리스크를 무시
하게 된다. 이러한 이유로 부동산에 거품이 생겨도 대중들은 그 거품을
전혀 파악할 수 없게 되는 것이다.
내 생각대로 과감하게 밀고나가는 것까지는 좋다. 그러나 그 대상 혹
은 그 시점이 만약 내 예상과 다를 경우 크게 문제가 된다면 그동안 잘
해온 투자로 얻은 결과도 한순간 물거품이 되고 만다. 따라서 늘 자신
의 두자 행위가 맞는 것인지 물어야 한다.
그래서 나 역시 내 견해에
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일광 동원비스타2차 변수는 여전히 존재한다. 일단 가장 중요한 경제 성장에
관해서는 예측이 불가능하다. 우리나라의 저력을 믿기는 하지만, 외부
경제에 취약한 우리나라가 세계경제의 돌발변수에 어떻게 움직일지
예측할 수가 없다. 둘째는 정치적 변수를 예측할 수 없다. 정부가 경기
부양 카드로 부동산 경기를 계속 쥐고 있을 거라는 건 확실하지만, 이
카드를 얼마나 강력하게 사용할지, 또는 억제할지를 예측할 수 없다.
지금 우리 사회에서 부
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충주 호암 힐데스하임
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읍내 쌍용예가첫 번째 이유로 지목했던 가구 수의 부분도 소득'의
측면을 함께 고려해 살펴본다면 그다지 긍정적이지만은 않다. 경제 ㄷ
한 과거에 비해 성장률이 낮아졌을 뿐만 아니라, 장기적인 저성장세로
유지할 것이라고 보는 것이 타당하다.
그렇다면 어떻게 해야 하는가? 그래서 나는 다음 장에 그에 대한 결
론을 내렸다.
3,000만 원씩
딱 4년만 투자하라
평생 돈 걱정 없이 살 수 있는 방법이 없을까? 내가 2007년 책에서 제
안한 부동산 투자 방식은 거의 10년이 지난 현 시점에도 유효하다. 이
방식이란 매년 소액으로
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세종 리버하이대상으로 투자를 확대해나가는 것이다. 이렇게 전세
보증금 상승분을 이용해서 하는 투자이기에 나는 이 방식에 '전세 레버
리지 투자'라고 이름 붙였다.
1년 동안 모은 3,000만 원의 종잣돈으로 전세를 끼고 부동산을 매년
1채씩 구입하기를, 딱 4년간 하라. 그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세
보증금 상승분 약 2,000만 원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한
다. 이렇게 10년을 한다. 이 과정을 구체적으로 짚어보면서 어떤 결과
가 나오는지 살펴보자.
먼저 1년간 3,000만 원
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용인 한숲시티단 대기한다. 4년 차에 같은 방식으로 4번 부동산을 구입하고, 전
세 보증금이 상승한 2번 부동산의 2,000만 원 중 1,000만 원과 지난 해 대기 중이던
2,000만 원으로 5번 부동산을 구입한다. 그렇게 하면 1,000만 원이 남는다.
일단 여기까지 진행하면, 내 자금으로 투자하는 기간은 끝난다. 나머
지 기간은 마련한 부동산의 전세 보증금 상승분에서 거두는 자금으로
재투자할 수 있기 때문이다. 이러한 방법으로 계속 이어나가보자.
5년 차에는 3번 부동산의 전
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서면 트루엘의 전세 보증금 상승
분 2,000만 원은 여전히 대기 상태다. 7년 차에는 1, 3.6번 부동산의 전세 보증금상
승분 6,000만 원으로 9, 10번 부동산을 구입한다. 이때도 전세 보증금 상승분 2,000
만 원은 대기한다. 8년 차에는 2,4, 5,7,8번 부동산 전세 보증금 상승분 1억 원으로
11,12,13번 부동산을 구입하고 남은 1,000만 원과 대기 중이던 2,000만 원으로 14
번 부동산을 구입한다. 9년 차엔 다시 1,3,6,9,10번 부동산 전세 보증금 상승분 1억
원으로 15, 16, 17번 부동산을 구입하고 1,000만 원이 남는다. 10년 차에는 2, 4, 5,
7,8,11,12,13, 14번
서면역 트루엘 센트럴
봉명동 베리굿
동원로얄듀크 리버뷰
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청주 동남지구 대성베르힐
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운정 라피아노리하면 다음과 같다.
총 주택 수 23채 → 매년 평균 2억 3,000만 원의 현금흐름 발생
수익형 부동산 총 10채→ 매년 1억 3,860만 원의 수익 발생
그 이상은 일일이 계산을 할 수 없을 정도다. 여전히 매년 2억 원 정
도의 현금흐름을
발생시키는 머니트리가 있는 상황이므로 이 나무
가 얼마나 커질지는 계산이 안 되는 것이다. 이 모든 결과가 오직 매년
3.000만 원씩 4년간
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천안 청당 코오롱하늘채문들과 그에 대한 답변들을 짚어보자.
전세 레버리지 투자에 대한
여덟 가지 의문들
매년 3,000만 원씩
투자할 자금은 어떻게
모으나?
그렇다. 매년 3,000만 원의 투자자금을 모은다는 건 그리 쉬운 일이 아
니다. 그럴 수 있다. 그렇게 된다면 목표 달성에 조금 더 시일이 걸리거
나 전체적인 금액이 조금 적어질 것이다. 여기에는 아무 문제가 없다.
한번 계산해보라.
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있다. 그저, 이를 이루는 기간이 늘어나거나 암서 사례로 제시한급
액보다 성과가 조금 적을 뿐이다.
또한 세상을 살다 보면 돈을 모으기도 전에 목돈이 나가야 하는 경우
도 생긴다. 아이들 학비와 가족의 병원비, 양쪽 집안에 들어가야 하는
돈등, 다만 그렇게 예상하지 못한 변수로 인해 다른 곳으로 돈이 흘러
가 투자를 하지 못하게 됐다고 해도, 포기하지 말자. 4년간 계속 투자
하려고 했지만 큰돈이 나가는 바람에 3년 차나 4년
차에는 투자하지못
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동탄 루나갤러리지만 않는다면 결과는 똑같다.
투자한 주택 모두가 2년마다 2,000만 원씩
오른다는 보장이 있는가?
그런 보장은 없다. 투자한 시점과 투자한 부동산이 위치한 지역의 상황
이 각기 다른데, 어찌 수학공식처럼 정확하게 같은 기간마다 특정한 금
액만큼 가격이 오르겠는가? 다만 역세권 소형 아파트들을 찾아 10년간
의 전세가 상승 그래프를 살펴보라. 기계적으로 2년마다 정확히 2,000만
원씩 오르지는 않았다. 반면 4년 만에 5,000만 원 혹은 6,000만 원이 오
른 경우는 비일비재
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포항 장성 푸르지오게 더 이상하다.
따라서 두자자라면 매의 눈으로 그런 지역만을 골라야 한다. 그게 바
로 투자 공부의 의의이며, 투자 결과가 성공적일 때 내가 노력한 결실
이라 여기면서 기뻐:
수 있는 이유가 된다.
무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000만~3,000만 원씩 전세가
가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력
하고 공부하면 된다.
양도소득세를 비롯한 각
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충주 호암 힐데스하임 그렇다고 해도 이 같은 '비정상적인 세금'은 일정 시간이
지난 후 반드시 원상 복귀했다.
전작 <부동산 투자의 정석>에서도 이러한 사실을 언급한 바 있는데,
나는 양도소득세가 60%였던 당시 이 세율이 곧 바뀔 거라 예측했다.
그리고 얼마 지나지 않아 이 예측이 사실이 되었다. 나의 뛰어난 예측
력을 자랑하려는 의도가 아니라, 이렇듯 모든 것은 상식적인 수준으로
회귀한다는 말을 하고 싶은 것이다.
결국 아래와 같은
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영도 두산위브가 많다. 특히, 고가의 주택이 아니어시 양도차익이
8,800만 원 이하일 경우에는 실제 양도소득세가 10% 이하일 경우가
많아서, 사실 양도소득세 자체는 큰 부담이 아니라고 봐야 한다.
·양도가액-취득가액-기타필요경비3양도
차익
양도차익-장기보유 특별공제=양도소득금액
·양도소득 과세표준=양도소득금액-양도소득기본공제(연 250만 원)
·산출세액-양도소득 과세표준x 세율(누진공제 적용)
김쌤의 투자 Tip 1
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원주 더샵 센트럴파크을 많이 제공함으로써 이들을 양지로 끌어내겠다는
전략을 취하고 있다. 수익이 있는 곳에 과세해야 하는 것이 대원칙이
니만큼 이러한 정책 방향은 긍정적이라고 봐야 한다. 투자자들 역시
이러한 취지에 적극적으로 따라야 할 것이다.
주택임대사업자로 등록하게 되면, 각종 세금의 혜택을 받는다(취
득세, 소득세, 종합부동산세, 재산세, 양도소득세). 반면, 각종 제한도
받는다(의무임대기간, 증액제한, 신고 등), 그러나 제한에 비해 받는
단, 한 가지 주의할 것
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일광 동원비스타 2차공임대는 10년을 임대해야만 혜택을 받을 수 있다는
것이다. 이것은 행정상의 오류이긴
하지만, 현실이 그렇기 때문에 주
의해야 하겠다.
5년이나 10년 후에도
3,000만 원으로 매입할 부동산이 있을까?
이렇게 질문하는
사람이 10년 전에도 있었고, 5년 전에도 있었으며, 지
금도 여전히 있다는 사실만으로도 답이 될 수 있을 것이다. 이처럼 부
동산의 매매가와 전세가
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일광 동원비스타 2차있는 부동산이 만들어진다. 부동산 시장에 불황이 오
면, 사람들에게 부동산을 구입할 여력이 줄어드는 것은 물론, 시장에
부동산을 매입하는 것이 손해라는 생각이 팽배해진다. 따라서 사람들
은 부동산을 매수하지 않는다. 그러나 매년 부동산이 필요한 인구는 같
은 속도로 증가한다. 그러면 매매가는 올라가지 않고, 전세가만 상승하
는 현상이 벌어지고.
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신동탄 파밀리에되는 현상은 부동산 시장에서 불황과 호장이 반복되는
것처럼 계속 이어질 것이다. 부동산의 전세가와 매매가 차이가 객
때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수
상이 된다.
오래된 아파트의 전세가가
계속 오를까?
아파트의 연식이 오래된 것이라면 둘 중 하나로 방향을 잡아야 한고
해당 아파트가 재개발이나 재건축등
개발로 방향이 잡혔다면 시세차
익을 고려해야 하고
개금 이진젠시티
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두호동 sk푸르지오
장전두산위브포세이돈
두호sk뷰푸르지오1단지
울산문수로두산위브더제니스
포항두호sk푸르지오1단지다. 세월이 흘러도 이런 문제를 극복할 대안이 없다는
뜻이다. 방법은 하나다. 낡은 도시를 리노베이션하는
것이다. 이는 우
리가 익히 알고 있는 대로 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사
업 등의 모습으로
나타난다.
지금 서울의 모습을 보자. 나는 10여년 전에 서울에 있는 빌라들 사
야 한다고 외쳤다. 이유는 서울의 경우 향후 수십 년 동안 지속적인 더
노베이션의 과정을 거칠 것이므로 현재 지가 수준보다 낮은 가격의 2
형 빌라들을 사두편, 그 가치가 상당히 오를 것이라고 생각했기 때문이
다. 2005년 당시만 해도
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오포 더샵 센트럴포레란 두 가지 키워드만 생각하던 시절이었기 때문이다.
심지어 당시 서울의 낡은 빌라 매입을 권유하던 나를 '사기꾼'으로 여
기기
까지 했다.
하지만 2005년부터 서울에 재개발 열풍이 불기 시작하면서 빌라 가
격이 상승을 지나
폭등의 양상까지 보이기에 이르렀다. 결국 2008년부
터 나는 투자용으로 지금 낡은 빌라를 사는 것은 절대 해선 안 된다고
말렸다. 이후의 결과는 누구나 알고 있는 것과 같다. 물론 그때 내가 만
류했던 이유는 개발이
광주 오포 더샵 센트럴포레
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서면역 트루엘 센트럴
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김해삼계두곡한라비발디센텀시티
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삼계한라비발디센텀시티
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남양주 포스코 더샵
용인 라센트라
구산역 코오롱하늘채운, 왕십리 뉴타운. 가재울 뉴타운, 미아 뉴타운의
변신을 보자니 놀라울 따름이다.
이와 같은 개발은 앞으로도 계속 진행될 것이다. 지금 시점에서 우리
는
어떤 걸 생각해볼 수 있을까? 1기
신도시의 10년 후
모습은 어떨까?
1기 신도시가 10년 후면 이미 지은 지 35년이 넘는다. 어떻게 될까? 인
천, 부천, 김포, 의왕, 군포, 성남, 수원, 광주, 하남, 구리, 양주 등에 있
는 역세권의 아파트들, 또는 구도심의 낡은 빌라 등은 어떻게 될까? 한
번 생각해보라.
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서산 금호어울림
운정 라피아노
남양주 더샵 퍼스트시티
청주 봉명 베리굿
청주 베리굿
봉명동 베리굿시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이
어갈 것이다. 따라서 우리의 전략은 이것이다. 처음에는 전세 레버리지
투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세
차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다. 긴 기간 동안 중분한현금
흐름을 발생시키고, 오랜 세월이 지나서는 시세차익까지 얻을 수 있는
투자! 바로, 이러한 이유 때문에 이 단순한 투자법은 막강하다
전세 보증금은 수익금
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평택 고덕 파라곤계속 오른다는 의미이므로 세입자에게 전세 보증금을
돌려줘야 할 일이 생기지 않는다.
바꿔 말하자면, 전세 보증금은 무이자로 활용할 수 있는 대출자금이
된다. 만기가 되어도 갚을 필요가 없는 대출자금, 빌라나 일반주택의
경우 시간이 지남에 따라 감가상각이 많이 되어 전세 보증금을 올려받
기 힘든 경우가 종 생긴다. 그러나 이 같은 경우라고 해도 부동산이
핵심적인 위치에 있고 또
빌리브 하남
하남 빌리브
미사강변 스카이폴리스
수영역 디온플레이스어반
더퍼스트시티 주안
청주 동남지구 힐데스하임
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평택 고덕 파라곤
빌리브 하남
주안 더퍼스트시티
인천 주안 더퍼스트시티어서기 쉽지 않고, 대체할 수 있는 수단이 적으므로 노
른자위 지역의 소형 아파트는 확실히 희소성이 있다. 수요가 넘쳐나면
넘쳐났지, 줄어들긴
힘들다.
또한 실제로 수익금으로 전환하는 방법도 있다. 중요한 것은 현금흐
름이다. 현금흐름이 좋으면 이를 가지고 얼마든지 다양한 형태의 수익
을 창출해낼 수 있다.
전세가가 떨어지면
어떡하나?
모든 지역, 모든 주택의 전세 보증금이 오를 것이라고는 말할 수 없다.
그렇기 때문에 투자를 할 때는 핵심적인 지역을 선정해 공략해야 한다.
핵심지역에 위치한 부동산의 전세
보증금이 어떻게
청주 동남지구 우미린 에듀포레
청주 동남지구 우미린
운정 파크푸르지오
운정 파크푸르지오
오포더샵센트럴포레
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김해주촌두산위브더제니스
김해주촌두산위브더제니스
천안 봉서산 아이파크욱 안정적으로 자산을 운영할 수 있다.
특히 실제로 많은 챗수의 부동산을 보유하게 되면 진세 보증금 상승
분이 발생하는 시기가 모두 다를 수밖에 없다. 따라서 혹여 어떤 한 곳
에서 전세 보증금을 일부 돌려줘야 하는 상황이 발생한다고 해도 다른
부동산에서 발생하는 수익금으로 이를 보완할 수 있게
된다.
또한 전세 보증금 상승분 중 일부를 배당주에 투자해둔다면 이러한
위험을 피할 수 있다.
천안 봉서산 아이파크
봉서산 아이파크
용인 라센트라
청주 더샵 퍼스트파크
청주 포스코 더샵에 투자로 소위 성공했다는 젊은 투자자들이 활용한
방법이 이와 비슷한 맥락이기도 하다.
나는 2004년부터 이러한 방식의 투자법을 강의해왔고 2007년에 출
간한 《부동산 투자의 정석》에서도 이를 구체적으로 다뤘다. 따라서 부
동산의 매매가와 전세가 차이를 이용하는 투자 방식에 있어서 원소다
고 자부한다. 그렇다고 여기서 이 투자 아이디어의 저작권을 문제 삼기
나 아이디어의 창시자가
청주 더샵 퍼스트파크
청주 포스코 더샵
신풍역 신동아파밀리에
Comment