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했다면 5년 차, 6년 차에 투자하면 된다. 이렇게 하면 그저 목표 달성에
이르는 기간이 조금 늦어지는 것뿐이다. 중요한 것은 포기하지 않는 것
이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.
투자한 주택 모두가 2년마다 2,000만 원씩
오른다는 보장이 있는가?
그런 보장은 없다
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서면 데시앙 스튜디오 상승 그래프를 살펴보라. 기계적으로 2년마다 정확히 2,000만
원씩 오르지는 않았다. 반면 4년 만에 5,000만 원 혹은 6,000만 원이 오
른 경우는 비일비재하다. 2년마다 2,000만 원씩 오르진 않았지만 보디
긴 시간을 두고 보면, 오히려 그보다 더 많이 상승한 경우가 대부분이다
이다. 이는 자유시장경제에서 지극히 당연한 현상이라고 봐야 한다. 모
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이라 여기면서 기뻐:
수 있는 이유가 된다.
무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000만~3,000만 원씩 전세가
가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력
하고 공부하
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적인 성격으로 변하는 경우가 있다.
하지만 설사 그렇다고 해도 이 같은 '비정상적인 세금'은 일정 시간이
지난 후 반드시 원상 복귀했다.
전작 <부동산 투자의 정석>에서도 이러한 사실을 언급한 바 있는데,
나는 양도소득세가 60%였던 당시 이 세율이 곧 바뀔 거라 예측했다.
그리고 얼마 지나지 않아 이 예측이 사실이 되었다. 나의 뛰어난 예측
력을 자랑하려는 의
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매도할 경우, 양도소득세는 20%
이하가 되는 경우가 많다. 특히, 고가의 주택이 아니어시 양도차익이
8,800만 원 이하일 경우에는 실제 양도소득세가 10% 이하일 경우가
많아서, 사실 양도소
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·산출세액-양도소득 과세표준x 세율(누진공제 적용)
김쌤의 투자 Tip 1
임대사업자 제도를 이용하라
주택임대사업자에 대한 혜택이 상당히 늘어나는 추세다. 정부는
임대사업에 혜택을 많이 제공함으로써 이들을 양지로 끌어내겠다는
전략을 취하고 있다. 수익이 있는 곳에 과세해야 하는 것이 대원칙이
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단, 한 가지 주의할 것은 단기임대의 경우 5년에서 4년으로, 준공
공임대의 경우 10년에서 8년으로
의무
임대기간이 줄긴 했으나, 양도
소득세와 종합부동산세의 혜택은 여전히 과거 규정을 따르기 때문에
단기는 5년, 준공공임대는 10년을 임대해야만 혜택을 받을 수 있다는
것이다. 이것은 행
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동산의 매매가와 전세가 차이가 적은 현상이 벌어지는 가장 큰 이유는
부동산의 매매가가 올라가면서 동시에 전세가도 계속 올라가기 때문
이다.
또한 부동산은 활황과 불황을 반복하게 되는데 불황이 있기 때문에
이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다. 부동산 시장에 불황이 오
면, 사람들에게 부동산을 구입할 여력이 줄어드는 것은 물론, 시장에
부동산을 매입하는
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동원로얄듀크 리버뷰것이다. 이처럼 부동산의 매매가와 건세가가 벌시
좁혀졌다 반복되는 현상은 부동산 시장에서 불황과 호장이 반복되는
것처럼 계속 이어질 것이다. 부동산의 전세가와 매매가 차이가 객
때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수
상이 된다.
오래된 아파트의 전세가가
계속 오를까?
아파트의 연식이 오래된 것이라면 둘 중 하나로 방향을 잡아야 한고
해당 아파트가 재
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축이 대세였고, 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 오직 '강
남'과 '재건축 이란 두 가지 키워드만 생각하던 시절이었기 때문이다.
심지어 당시 서울의 낡은 빌라 매입을 권유하던 나를 '사기꾼'으로 여
기기
까지 했다.
하지만 2005년부터 서울에 재개발 열풍이 불기 시작하면서 빌라 가
격이 상승을 지나
폭등의 양상까지 보이기에 이르렀다. 결국 2008년부
터 나는 투자용으로 지금 낡은 빌라를 사는 것은 절대 해선 안 된다고
말렸다. 이후의 결과는 누구나 알고 있는 것과 같다. 물론 그때 내가 만
류했던 이유는 개
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1기 신도시가 10년 후면 이미 지은 지 35년이 넘는다. 어떻게 될까? 인
천, 부천, 김포, 의왕, 군포, 성남, 수원, 광주, 하남, 구리, 양주 등에 있
는 역세권의 아파트들, 또는 구도심의 낡은 빌라 등은 어떻게 될까? 한
번 생각해보라.
중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는
것. 그런 지역의 부동산이라면 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개
발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이
어갈 것이다. 따라서 우리의 전략은 이것이다. 처음에는 전세 레버리지
투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세
차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다. 긴 기간 동안 중분한현금
흐름을 발생시키고, 오랜 세월이 지나서는 시세차익까지 얻을 수 있는
투자! 바로, 이러한 이유 때문에 이 단순한 투자법은 막강하다
전세 보증금은
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이다. 간단한 이치로, 전세가가 조금씩이나마 계속
오르기만 한다면 그
만큼 매매가도 계속 오른다는 의미이므로 세입자에게 전세 보증금을
돌려줘야 할 일이 생기지 않는다.
바꿔 말하자면, 전세 보증금은 무이자로 활용할 수 있는 대출자금이
된다. 만기가 되어도 갚을 필요가 없는 대출자금, 빌라나 일반주택의
경우 시간이 지남에 따라
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파트 단지가 들어서기 쉽지 않고, 대체할 수 있는 수단이 적으므로 노
른자위 지역의 소형 아파트는 확실히 희소성이 있다. 수요가 넘쳐나면
넘쳐났지, 줄어들긴
힘들다.
또한 실제로 수익금으로 전환하는 방법도 있다. 중요한 것은 현금흐
름이다. 현금흐름이 좋으면 이를 가지고 얼마든지 다양한 형태의 수익
을 창출해낼 수 있다.
전세가가 떨어지면
어떡하나?
모든 지역, 모든 주택의 전세 보증금이 오를 것이라고는 말할 수 없다.
그렇기 때문에 투자를
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이러한 사실에도 불구하고 염려가 된다면, 자금의 일부는 현금으로
보관하는 것도 방법이다. 즉 전세 보증금 상승분이 2,000만 원이라면
1,000만 원은 재투자에 쓰고, 1,000만 원은 은행에 보관해두는 것이다.
이렇게 하면 더욱 안정적으로 자산을 운영할 수 있다.
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요즘 유행하는 '갭 투자'와 유사한 형태인 데다 여러 책에서 소개되기
도 했다. 특히 근래에 투자로 소위 성공했다는 젊은 투자자들이 활용한
방법이 이와 비슷한 맥락이기도 하다.
나는 2004년부터 이러한 방식의 투자법을 강의해왔고 2007년에 출
간한 《부동산 투자의 정석》에서도 이를 구체적으로 다뤘다. 따라서 부
동산의 매매가와 전세가 차이를 이용하는 투자 방식에 있어서 원소다
고 자부한다. 그렇다고 여기서 이 투자 아이디어의 저작권을 문제 삼기
나 아이디어의 창시자가 누구인지를 따져보자는 건 아니다. 누가 원조
든 그게 중요한가? 나 역시 시장에 실존하는 수많은 고수들의 투자법
들을 듣고 실험해본뒤
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영도 푸르지오서 원조 이야기를 꺼낸 데는 이유가 있다. 오랜 시간
에 걸쳐 전세 레버리지 투자를 가르쳐왔기에 나는 이를 통한 성공과 실
패의 결과를 수도 없이 목격해왔다. 그래서 이제는 오히려 이런 이야기
를 하는 것이 더 적당할 것 같다. 이렇게 단순한 투자법을 도대체 왜 사
람들이 따라 하지 못하는 것인지 말이다. 이 투자법을 사람들이 따라
하지 못한다면 여기에 무슨 함정이 있는 건 아닐까? 지금부터 현장에
서 보고 체험한 뒤 내린 나름의 이유들을 공개한다. 이를 알게 된다면.
이 투자법을 왜 꼭
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두호동 sk푸르지오못한다. 그런데 부동산 활황기에는 전세 레버리지
투자가 관심 밖으로 밀려난다. 재미가 없기 때문이다. 단순히 재미없는
정도가 아니다. 다른 투자처들에서도 재미를 보지 못한다면 오히려 관
심을 가질 수 있을 텐데, 한쪽에서는 아주 재밌는 일들이 펼쳐진다. 그
러니 당연히 이러한 투자를 시도하기가 대단히 힘들어진다.
누구나 큰 수익을 언고 싶어 한다. 이렇게 생각해보자. 어떤 은행이
확정금리 6%의 수익을 주겠
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센텀 동원로얄듀크겠는가? 이렇게 되면 사람들의 반응이 달라지
것이다. 12% 예상수익 상품보다야 6% 확정수익 상품이 낫지 않겠나
싶어지는 거다. 하지만 부동산은 금융과 다르다. 12%가 기대수익이고
예상수익임에도 불구하고 사람들은 부동산 투자로 인한 수익을 확정
수익처럼 여긴다. 이러한 이유로 금융사의 금리 따지듯 고민하지도 않
고 더 높은 수익률에만 눈을 돌리는 것이다.
대부분의 사람들이 부동산에 관심을 가지게 되는 시점이 '마침' 활용
기이고, 활황기에는 전세 레버리지 투자보다는 단기적으로 높은 수익
이 나는 여러 가지 투자 대상이
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매입하기 쉽고 적절한 때 매도하지 못해서 가격이 원금이나 그 이하 수
준으로 떨어지는 경우가 비일비재하다.
그럼에도 불구하고, 가격이 치솟을 것처럼 보이는 투자 대상의 유혹
을 뿌리치고 전세 레버리지 투자를 하는 건 그리 쉬운 일이 아니다. 자.
그럼 불황기에 하면 되지 않나? 그렇다. 불황기에 하는 것이 최선이다.
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째? 그러다 큰일 나지."
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같은 '시련'은 활황기에 이런 투자법을 선택한 사람들에게도 예외
없이 닥친다. 이들은 다행스럽게도 활황기에 펼쳐진 각종 유혹을 물리
치고, 전세 레버리지 투자를 선택한 이들이다. 공부를 많이 한 뒤 확신
에 차서 했든 그저 개인적인 취향에 따라 했든, 혹은 그냥 아무 생각 없
이 했든 그들 모두 여기
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위하게 퍼졌다는 것에 더욱 놀라게 된다. 이쯤 되면 전세 보증금이 올
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실제로는 계획대로 진행이 되고 있는 것이다. 부동산의 매매가가 。
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매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익
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